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2024楼市前瞻丨物管:规模年均增长3%-5% - 凤凰网房产重庆
①未来三年物管行业规模整体平稳,行业重回“微利现金流”模式;②未来3年物管行业营收增量约5000亿元,年均增速在3%-5%之间过去一年,物管行业整体处于调整期 -来自凤凰新闻客户端
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2024楼市前瞻丨物管:规模年均增长3%-5%

财联社
2024-02-17 08:52

①未来三年物管行业规模整体平稳,行业重回“微利 现金流”模式;

②未来3年物管行业营收增量约5000亿元,年均增速在3%-5%之间

过去一年,物管行业整体处于调整期。

物管企业在积极谋变的过程中,仍面临资本市场触底未反弹、上市物企营收增速持续放缓、物业整体满意度下行、企业组织优化精简等多方面的问题。

未来,物管行业将步入低速增长时代,行业经营模式、企业竞争格局、资本市场估值等或将发生一些新变化。整体来看,未来三年物管行业规模整体平稳,行业重回“微利 现金流”模式。

未来三年,物管行业规模整体平稳。

2023-2026年,预估物管行业营收规模或将由38396亿元稳步提升至43373亿元,未来3年物管行业营收增量约5000亿元,年均增速在3%-5%之间。

其中,基础服务营收规模净增长约2565亿元,增值服务营收规模净增长约2412亿元。

基础服务增量来源新建增量和存量社会化。未来3年,物管行业基础服务营收增量约2565亿元。其中,新建产业园、住宅等业态项目所拉动的基础服务营收增量约1481亿元,占比58%。

随着城市服务、公建等业态物业服务社会化率持续提升,基础服务营收或将增长1085亿元,占比42%。

2020年时物业板块迎来高光时刻,资本市场给予较高估值,但受地产行业牵连,物业板块整体估值水平大幅下滑,物企战略重心转向有质量的增长,与此同时行业进入“微利”模式。

典型头部及第三方物企净利率在5%-10%之间。聚焦行业内管理能力更优的上市物企,2023年上半年,典型头部及第三方物企毛利率普遍低于20%,净利率大都在5%-10%之间,同样意味着物管行业已进入“微利”模式。

随着物业费收缴率下滑、人工成本上升、项目楼龄提高,净利率或将持续下滑。

腰部与头部企业差距明显。

首先,聚焦在管面积所反映的规模基数。2023年上半年,头部物企在管面积均值高达5.1亿平方米,腰部物企在管面积均值1.8亿平方米,腰部与头部物企的规模基数差距明显。

其次,从储备面积所反映的储备转化能力来看。2023年上半年,头部物企储备面积均值多达3.1亿平方米,腰部物企储备面积均值0.7亿平方米,说明腰部与头部物企储备转化能力同样差距明显。

最后,基于新增第三方在管面积、剩余并购金额两方面指标衡量企业拓展能力。2023年上半年,头部物企新增第三方在管面积均值2681万平方米,腰部物企新增第三方在管面积均值低至338万平方米;头部物企剩余并购金额均值19亿元,腰部物企剩余并购金额均值5.9亿元,直观反映腰部与头部物企投拓能力存在较大差距。

长尾持续存在。

物管行业长期存在数量庞大的尾部企业,依据物管行业划型标准,从业人员1000人以下或营业收入5000万元以下的为中小微型企业,中小微型物企恰好与非500强物企高度重合。

聚焦这类尾部企业,不乏以下三方面的典型特征:其一,成本优势型,即入市较早的小型优质第三方物企。其二,关系型,涉及单位改制物企、村办物企、中小开发商关联物企、后勤社会化物企等。其三,专业服务型,包括学校、医院等专业条线小型物企,以及专项分包业务承接商等。

头部、尾部物企竞争格局相对稳定。

在物管行业,营收规模50亿元似乎是一道较难跨越的鸿沟,仅有十余家物企营收规模能够达到50-100亿元的区间范围,营收规模突破100亿元的物企更是极少数。

与此形成鲜明对比的是,营收规模在2000万元以下的蚊型物企数量则有十余万家,在管项目普遍是个位数,仅有1-2个在管项目的物业公司同样不在少数。

腰部物企犹存跃升的机会。在深化国资国企改革的政策大环境下,国央企有望通过整合做强做优做大。基于不同整合程度,那些营收规模尚处1-10亿元腰部的国央企或将跨入不同的级别,营收规模也将再上新的台阶。

在深化国资国企改革的政策指挥棒指引下,更多国央企或将加速整合,未来拟整合路径重点涉及以下两种形式:其一,整合保障性住房/房改房类物企。其二,央企整合分散在全国各地的城市公司。

投入有效,把握“有感服务”,紧盯盲点、痛点、痒点。

对于物企而言,提高满意度并非是将所有物业服务项大包大揽,而是紧盯物业服务的盲点、痛点和痒点,有针对性地提供解决方案。

物业公司高标准执行常规服务,盲点区域同样要保持清洁作业频率,并达到相应的洁净标准。针对人身安全、财产安全、房屋问题、邻里关系这类与业主切身利益相关的痛点问题,建议物业公司紧抓“三个度”,即态度、速度和进度。针对痒点,物业公司发动更多业主参与到社区活动,制造痒点峰值体验,才能激发业主传播的热情,目前效果排名前三的社群主题内容分别是儿童安全、运动主题和兴趣集结。

受地产关联方持续暴雷、应收账款难以收回、大额计提减值准备等多方面因素影响,2023年,物管行业筑底盘整,上市物企PE均值约11.3倍。

预计2024年仍将是盘整年,上市物企平均估值或将在一定区间范围内窄幅波动。随着行业不利因素有序出清,2025、2026年上市物企平均估值有望缓慢回升。

微观角度看,资本市场利好大于利空。

首先,85%的物企股价经历了一轮较大幅度的调整,继续下调的空间有限,中大型物企均已发生过较为充分的大额计提,头部物企股价已率先企稳。其次,部分物企经营独立性有所增强。其三,物企战略重心从重视规模转向重视现金流、盈利性,并采取了剔除部分劣质项目、降低关联方业务比例等措施,物管行业本身所具备的优质现金流属性受资本青睐。其四,国央企上市或将拉升物业板块整体估值水平。

物管行业格局已趋于稳定,未来在深化国资国企改革的政策大环境下,行业营收规模将再上新的台阶,估值也将筑底盘整,缓慢回升。对物业管理行业来说,通过有效投入满足所有的业主的盲点、痛点和痒点,提升满意度仍是发展的关键。


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标签: 地产 城市 物业 【责编】 贾超
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