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权威机构盖章、媒体主动认证，2017公园大道成绩斐然

想起研究公园大道这个盘，还是因为前不久，中国指数研究院给它颁发了一个奖，以鼓励它在2017~2018年，对中国城市公园高端住宅地标产品的贡献。

中指院认为，此次颁奖是中指院经过多方考察、分析、对比，全面总结了2017年中国房地产市场形势之后，对未来进行的预判与肯定。综合体新地标主要因其建筑规模体量宏大、业态功能复合多样、商业优势突出等重要特征，在推动区域产业发展以及提升城市形象等方面都具有重要意义。并且，专家认为，未来公园地产的发展方向必然为高端住宅。

无论在全国，还是在重庆，这个项目拿奖不少，例如和讯网的中国好房子宜居典范，《重庆时报》的2017城建榜“年度TOP级产品大奖”，《重庆晨报》的2017年度典范地标楼盘。

TOP级、典范地标、宜居典范、城市公园、高端住宅，奖项里的关键词，基本上突出了公园大道的价值点。

不是因为权威机构认可，所以这个项目才被购房者认可，正确逻辑是：

购房者和市场认可➙

权威机构和媒体关注考察➙

实至名归➙

权威机构盖章➙

购房者和市场因为盖章，更聚焦于此。

谁都爱惜羽毛，要让权威机构或者地产业界为一个楼盘背书，首先楼盘本身要立得住，不仅是地段+产品力+品牌力+美誉度。

虽不赞成一个楼盘当“执着的理想主义者”。最终“口碑利润双赢”的项目，没有哪个不是“步步惊心”，分析公园大道的“步步惊心”样本，其实也就读懂了很多高端盘能成功的秘诀。

第一步就是选择落址

先行者，总是要寂寞一点，因为需要让同行者先看懂了，才能一起为这个区域鼓与呼。不巧的是，香港置地&招商蛇口看懂区域的时间，略略早一点——它是第一个进驻中央公园的开发商：2013年即进入，公园大道项目由此启动。集公园别墅、轻奢洋房、城市大平层高端住宅、中心商业、地标商务于一体。

当大家看懂了价值，却对开发高端产品没有信心的时候，香港置地&招商蛇口拿出了全精装大平层，而大平层这个概念，本身就是香港置地在重庆引导的；

早在龙湖入中央公园做商业之前，香港置地&招商蛇口就在这里布下了约40万㎡的商业体量！这又让它早了一步，有一个案例，公园大道最初想联合中央公园当地的开发商一起挖掘商业价值时候，小伙伴们都拒绝了它。

2018年再来复盘回头望，看区域、看产品、看商业形态，这三点它都准了。

区域上，重庆一路向北，中央公园成为再向北的新中心。香港置地&招商蛇口之后，开发商纷纷落子中央公园。

2017年，重庆向北的“五虎将”中，中央公园在各个指标上，都遥遥领先于其他“四虎”（悦来、礼嘉、龙兴、蔡家），拿地面积283.6㎡、拿地金额156亿元。

再看看2017年中央公园的具体出让土地情况，雅居乐、万科、中粮、龙湖等7家企业齐齐进驻，截止目前，一共有17家开发商进驻了中央公园，还有比用举牌拍地，更好的为一个热点区域打call吗？

最重要的是，公园大道正处于中央公园版块的核心地段，并正好在中轴线上。背靠成熟发展的空港工业园区B区，与中央公园美景一路之隔，与商业一园之隔，与学校一墙之隔，属于板块内最烫金的地段。

不得不说，来得早，一切准备得就更充分。

第二步，还是要看产品+品牌，一手好牌，一个好地段，打得稀烂的开发商也不是没有……

香港置地&招商蛇口对中央公园不仅落子早，产品的选择上，也超前了一步，这个度把握得不错，超前太多，就会变成烈士，例如汽博中心3年前的一个烂尾楼，在70/90的时代，做出了价格高企的大面积户型，扑街得很难看，最后项目转让走人。这叫错的时间，对的产品。

但不超前，就无法把握先机。一定要刚刚好，公园大道的城市大平层高端住宅，算是超前得“刚刚好”的产品，在2017年重庆高端产品元年爆发之前，它正好就是准备的这种高端产品，对于区域的消费者，算是久旱逢甘雨。

这也它的开发商有关。香港置地本身“企业人格”就是低调、优雅、高知、高端，“项目人设”上，走高端路线很是擅长，这点在公园大道上体现得很明显。

此前，2017年初，香港置地完成了历时2个月、400份问卷、以重庆市1000万净值基准线的高净值人群生活调查。以数据沉淀出高端人群在居住、生活等方面特征及全新需求，并归纳出重庆净值人群圈层化、精神化、品质化、个性化的四大特征，以此来作为产品研发和设计的导向，实现产品的更新迭代。

数据也能支持论点： 2017年，公园大道与约1400位业主达成友好关系，占领了区域内大部分的市场份额。100万以上的房源占市场份额的20％；200万以上的房源占市场份额的19％；500万以上（大平层业态）的高端房源占市场份额的99％。

这意味着，中央公园如果生产100套500万级的高端产品，那么99套的出品人都是公园大道。

公园大道，已经成为500万+中央公园高端产品的独角兽。2017年，重庆大平层产品，套均价上500万的只有5个，其中香港置地&招商蛇口上榜2个。

再看公园大道的商业布局，这有它对大势的判断——政府对中央公园商圈商业规划体量，达到约360万㎡，其中公园大道就自带有约40万㎡商业集群，涵盖大型购物广场、风情商业街区、独栋生态办公等业态，其辐射半径可涵盖整个中央公园板块。

第三：我们认为，公园大道是中央公园板块高端产品独角兽，是当地500万+级高端产品的流量支撑

它的成功，表现为“三个预判力”和“三个表现力”：

“三个预判力，即”在对的“合理超前时间”，精准踩点，无论是区域预判力、还是产品预判力，甚至商业预判力上，公园大道都算交了一份98分的完美答卷，扣2分是因为商业尚未完全呈现。

三个表现力，即在品牌表现力和产品表现力、业绩表现力纬度：

中央公园进入的开发商数量之多，品牌实力之强，在重庆北“五虎将”里数一数二，香港置地&招商蛇口依靠“高端生活对话者”的“企业人格”，能代言当地的高端生活未来愿景，在品牌表现力上，他们代表“中央公园队”先得一分；

公园大道产品堪称是“重庆北”的佳作，礼嘉、蔡家、悦来等板块，由于尚无500万+大平层的代表作，依然暂时落后中央公园板块。在高端产品力表现上，公园大道代表“中央公园队”再得一分。

业绩表现力是看自身，2017年，公园大道销售约1400套，金额约20亿，口碑和利润双赢的盘，才是脍炙人口的好盘，而公园大道正是这样一个好盘。从另一个角度，还有什么比购房者拿银行卡投票为“心中的好盘”打call的方式，更让开发者们受鼓励呢？

整个2017年，香港置地&招商蛇口也通过对商业、教育、公园、社群四大维度的资源构建，通过公园大道等样本，开创全新城市家庭中高端生活方式。

2018年，地产业界是谨慎看好，更多认为它是“地产小年”，但对于擅长于未雨绸缪的公园大道，不管市场怎么变化，做好产品，跑赢竞品，胜出的机会就很大，我们期待它在大年恒强，小年不弱。

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