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史上最密集调控奏效 2018年中国楼市“稳”字当头

自1998年“房改”启动后，中国楼市在近20年的时间内，处在业内人士称为“超级繁荣周期”阶段。期间，中国城镇人均住房面积由18平方米增长到36平方米。不过，链家研究院院长杨现领指出，2017年可能是这一“超级繁荣周期”的顶峰，也是2016年以来本轮上行短周期的终结，此后房地产市场会逐渐走向平稳运行阶段。

国家统计局数据显示，2017年前11个月，中国新建商品住宅销售面积达12.6亿平方米，同比增长5.4%；销售金额为9.58万亿元人民币，同比增长9.9%。不过，增长已现疲态，与2016年相比，无论是销售均价、销售面积还是销售额增速都明显放缓。2018年，楼市可能迎来一轮新的调整和降温。

从政策层面看，官方已经释放出2018年房地产调控不放松的明确信号。从近期的几场中央高层会议到全国住房城乡建设工作会议，官方继续严格执行房地产调控措施，防范化解房地产市场风险的信号已经清晰可见。在此背景下，2018年一二线城市房地产市场难现反弹。

据中原地产研究中心统计，在北京、天津、上海等15个全国调控最严格的核心热点城市，2017年以来商品住宅合计签约同比大跌49%。部分城市房价出现实质性下跌。链家研究院统计数据显示，在重点监测城市中，11月份廊坊二手房成交均价比3月累计下跌36.1%，北京二手房价累计下跌12.2%，天津、上海、合肥等城市二手房价也出现下跌。

2017年新房市场的主要推动力——三四线城市楼市显现出“后继无力”的趋势。杨现领指出，大部分三四线城市面临人口流出、老龄化等问题，其支撑房地产市场的长期动力不足。新城控股副总裁欧阳捷认为，三四线城市商品住宅的成交量虽然还在增长，但土地供应面积几乎逐年下降，这意味着未来三四线城市的住房供应也将下降。

中国社会科学院城市与竞争力中心研究员邹琳华指出，中共十九大对住房市场的定位更加科学，关于长效机制的表述更为明确，政策制度环境已不支持针对房价的投机炒作。

中国社科院发布的《中国住房发展报告(2017-2018)》预测，2018年楼市将迎来新一轮调整和降温期。其中，住房价格增幅或将继续保持平稳下降，商品住宅销售额增幅较2017年将明显回落。

安居客房产研究院首席分析师张波认为，2018年，随着租购并举等制度的逐步落地，部分非理性的购房需求将被更好地引导到租房上。长效机制的建立能够摒弃部分带有“副作用”的短期异化手段，对构建阶梯型消费，解决高房价和库存区域不平衡问题将持续产生积极作用。

中国指数研究院近期发布的年度报告也指出，2018年将是长效机制与短期调控结合的转折点，中国将进一步加快相关长效机制政策的落实和细化。房地产市场将呈现成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长等特点。

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