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国内投资需求外溢 带动三四线城市房价先行上涨

据国家统计局最新数据，截至2月末，商品房待售面积70555万平方米，比去年末增加1015万平方米。全国去库存周期在2015年达到20个月的最高点后，经过两年的去库存，目前已经下降到12个月。

而据记者了解，农民工进城购房以及大量棚改带来的需求，成为三四线城市去库存的主力军，但因一二线城市投资需求外溢也带来价格上涨预期，部分库存周期超过20个月以上的城市，价格已先行上涨。

自2016年10月开始，一线城市以及部分热点二线城市出台严控政策，在楼市高烧得以降温的情况下，使得投资客转战三四线城市，导致房价节节攀升。

投资需求外溢

“广州周边三线城市江门，今年房价同比涨了大概50-60%。”老家在江门的一位购房者告诉记者，去年在深圳买不起的人眼看房价翻倍了，担心涨价就赶快回老家买，推高了价格。

上海易居研究院副院长杨红旭总结发现，从2015年楼市回暖以来，需求是层层外溢的，板块轮动，先是一线最先暴涨，然后外溢至二线，最后外溢到经济发布城市带的热点三四线城市。

在广东中山、惠州等三线城市，房价在一年多的时间内均已翻倍，有些区域甚至翻了两倍，而购买群体超过八成都来自于深圳、广州的投资需求。

佛山当地人士告诉记者，因为佛山仅局部限购，这引发外地客都来炒房，比如佛山市高明区，炒得房价半年升了两千多。一位在深圳工作的白领也向记者表示，佛山房价未大涨前，她近期准备前去买房投资。

近期全国多个城市的投资者都向记者咨询三四线城市投资买房的事，一位福建的投资客说，泉州从去年10月份开始已涨三五千一平米，主要是受到厦门炒房团的炒作影响，今年3月份又开始了新一轮的涨势，目前新市政府周边的楼盘大概在1.3万/平米左右。

山东一位投资者也告诉记者，他想投资老家蒙阴县的房子，即使记者力劝不要买也阻挡不了，他的理由是当地前年房价还只有四千多，现在涨到六千多了，股票不赚钱，担心货币贬值快，房子年年涨，不买房现在不知道投资什么，买房主要是用来抵御通胀。

据常州的投资者说，上海南京无锡苏州合肥的有钱人很多，当地房价几万都敢买，常州5000元/平米左右对他们来说非常便宜，都是一人买几套，投资等着涨价再卖。

一位南京投资客告诉记者，这段时间南京周边三线城市常有中介开着专车到南京来拉人去看房，到镇江首付5万能拿一套房。

“去年9月开始涨，到目前上涨10%左右。等着房价上涨30%就卖掉。”安徽蚌埠的一位投资客对记者说。

据中原地产最新报告，楼市投资外溢的现象相当明显，尤其是环一线城市的周边三四线城市，市场出现了热销。一些楼盘外来投资客超过六成，投资需求释放，拉动了销售数据的快速增长。

而投资需求外溢，也引发了多地调控。自3月以来，包括河北省涿州市、河北省保定市的涞水县、河北省张家口市崇礼区都加入了调控队伍，此前，河北省的三河市、大厂县、香河县、固安县、怀来县以及天津市下辖的武清区均在不同程度上加码了限购措施。

而长三角地区，浙江嘉善县、浙江杭州、江苏南京，以及安徽滁州，江西、南昌、赣州也开始出台限购限贷政策。

据报道，去年以来，嘉善楼市持续升温，嘉善作为嘉兴距离上海最近的县，受到上海住房购买力外溢等因素影响，购房热点区域主要集中在罗星街道和大云街道等高铁新城核心区域。

价格先行上涨

据国家统计局最新数据，截至2月末，商品房待售面积70555万平方米，比去年末增加1015万平方米。其中，住宅待售面积增加468万平方米，办公楼待售面积增加155万平方米，商业营业用房待售面积增加260万平方米。

2012年全国住宅（现房）去化周期为10个月，其后持续增长，说明库存压力增加，2015年达到最高点，20个月左右，经过两年的去库存，目前已经下降到12个月。目前去库存任务最重的，主要是商业用房。

业内人士分析，2月份短期库存再次上行，也与春节特殊月份有关。

北京中原地产首席分析师张大伟认为，整体看，住宅库存在持续降低多月后，又一次出现上涨，主要原因是三四线库存依然积压，而一二线的楼市调控则抑制了过于火爆的市场，库存也逐渐平稳。

两会总理报告上提出，因城施策去库存，目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。从去库存政策看，预期2017年整体三四线楼市政策将依然宽松。

记者查询多个省市统计数据发现，从去年下半年来看，去库存速度还是较为明显。

如湖南省，截至到2016年末，湖南商品房待售面积2901.46万平方米,同比下降12.3%,比2015年末减少408.08万平方米。14个市州中,就有13个市州商品房销售面积实现正增长。

因为每个城市的经济发展水平、消费能力不同,各市州房地产去化周期差异巨大。其中,去化周期最长的地区为最穷的湘西自治州,长达63个月。

四川省住建厅厅长何健在两会上表示，四川经过去年一年的“去库存”，全省房地产消化周期已经由2015年末的12.4个月，下降到2016年末的8.7个月。

2016年，广东商品房待售面积总量有所下降，商品住宅和商业地产去库存分化明显，其中住宅待售面积显著减少，商业地产则明显增加。全年全省商品房待售面积比上年减少135万平方米以上，下降2.4个百分点。其中，商品住宅待售面积同比下降近12%，而办公楼、商业营业用房、其他用房的待售面积则同比分别增长19.6%、10.9%和12.8%。

但整体而言，大部分落后的三四线城市去库存任务仍然较重。不过，随着投资客的外溢，价格也被炒高。

如湖南的张家界，商品房去库存周期32.8个月，住宅也还有29.1个月，但新房价格已从去年8月的3500元/平米，12末就已涨到4200元/平米，上涨20%。据当地购房者称，库存还有24个月的湘潭房价，2016年房价涨幅也在12%-15%左右。

“市场资金面太宽松，政府救市，此外，一线城市和热点二线城市楼市销售火爆带动，以及开发企业促销力度加大，综合带来房价上涨的预期是主要因素。”一位业内人士分析称。

去库存高招

谁才是库存市场真正的刚需？何健透露，他们曾经做过一项调查，四川进城农民工里，高达八成没在城里买房。

2016年成都以外地区的新增购房者。而购房群体中，一部分就是新市民，包括农民、大学毕业生、部队转业人员等，其中，农民占了50%，少数地区农民占了80%。

据何健介绍，主要通过鼓励农民购房、棚改货币化安置两种方式推动商品房去库存。

为了积极鼓励居民购房去库存，政府再次动用了09年的救市老方法，除了通用的降首付，降利率，各地级市县还对买房进行现金补贴，减免契税。

此外，还针对农民没有固定的月收入的特征，量身定做了贷款方式，比如农行的“农民安家贷”，面向农业人口和获得城镇户籍未满1年的农民，首付比例为两成，首付达到三成的，贷款利率可享受九折优惠。农民可自主选择按月、季度、半年的还款频率，提前还款的还免收违约金。

据何健说，另一部分，也是通过棚改货币化安置，带来的新需求，约占比十多个点。

不止是四川湖南的棚改比例更高，以湖南湘潭为例，2016年湘潭市城区征收国有土地上房屋签约112万平方米，是上年的5倍；征收集体土地上房屋签约111万平方米，是上年的3倍；2016年湘潭棚户区改造的所带来的购房者比例超过了60%。今年仍有大量的棚改，带来新的需求。

还有一个群体也是购房主力，即户口还在三四线，但长期在一二线城市务工又买不起房，手里有点小钱，又怕贬值的，就退而求其次，去县里买套房先放着，以求保值升值。

“我们河北老家邯郸县城，从去年下半年开始都涨了五六百元一平米，大多是在外打工的人，买房准备以后回家发展。” 河北一位投资者告诉记者。

根据湘潭湘乡县城购房人群数据，大概87%都是本县城的人购买，外地过来炒房的可以忽略不计。

据记者了解，除了海南、北海这类旅游地区，外来人口买房比例占到一半以上，而大部分三四线城市刚需都是本市县的人。

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