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第一太平戴维斯半年报：一二线城市销售火爆 低线城市勉力维价

本文来源：第一太平戴维斯

2016年上半年，国内领先城市的写字楼租金与空置率基本维持相对平稳的走势，仅上海例外。浦东迎来新增供应入市，而浦西遭遇P2P公司退租流，将全市整体空置率推至数季度以来的最高点。

联合办公空间在国内市场引发轰动效应。除了大量本土运营商，该领域更在近期得到美国领先共享空间服务商WeWork的加盟。服务商一般与租户签订长期租约，旗下物业多为新近翻新的中心地段商业物业，但不一定临主干道。租户根据各自使用面积缴纳租金外加服务费。在经济增长放缓、国有企业效率低下以及外来竞争升级的背景下，政府大力推进创新创业，尤其是技术领域。联合办公空间的盛行恰逢其时。

写字楼租赁服务供应商继续上调管理费，以应对劳动力及其他间接成本的持续上涨。此外，租户尤其是专业服务领域的租户要求提供更高品质的服务，成为管理费上调的又一诱因。

面临迅速变化的市场环境，非核心、欠发达地段项目的开发商则采用尽可能灵活的租售策略。由于个人投资者撤出写字楼市场，而机构型投资者及大型写字楼用户日益活跃，一些原计划散售的项目如今转入整售市场。

开发商亦逐渐转变思路，计划在较大体量项目内打造面积约为2,000-8,000平方米的小型独栋写字楼，买家可将之用作总部办公楼。项目其余部分仍为传统的高层写字楼。小型项目凭借高效率、独立进出以及冠名权等诸多优点，受到用户的高度欢迎，售价远远高于传统写字楼的散售价格。

零售

来自线上线下的双重竞争不断升级，许多零售物业业主依然备感挑战。与此同时，经济增长放缓，拖累收入与零售销售的增长，更促使不少零售商重新审视实体业务网络，对扩张的态度也更为保守。

零售中心资产管理经验有限的开发商或许会选择向机构型投资者、其他开发商出售零售资产，或将其剥离出来，采取证券化或基金设计。所有权的变更对于市场来说应是利好，因为可提升资产的生产效益，增强其对消费者及零售商的吸引力。

近几个季度中，来自郊区零售项目的竞争日益明显，主打服装配饰品牌的核心商圈项目不得不重新配置业态，以增强吸引力。

零售市场不尽是乌云，也有阳光。在国内旅游市场迅速发展的背景下，一些城市大力投资建设旅游设施，将给旅游购物领域注入新的活力。上海的迪士尼度假区以及北京的环球影城即为典型案例。

较为成熟的传统零售商显著放缓扩张节奏的同时，新的增长领域也在不断涌现，如休闲娱乐、婴童亲子品牌、健康饮食与专业保健、体育运动以及化妆品等。电动汽车制造商以及华为、小米等技术公司也是新的增长来源。

住宅销售

住宅销售市场行情表现不一：一、二线城市销售火爆、价格推涨，而低线城市勉力维持价格，且严重依赖政府利好政策及支持。土地市场亦步亦趋。领先城市地王频出，系开发商为在最核心市场立足积极竞价所致，而最后成交楼板价往往高于周边住宅项目的售价。规模较大的开发商日益转向二手土地销售市场，或通过并购以确保在关键城市的长远布局。

开发商的思路已开始向低层住宅项目转变，一改此前的高层开发趋势。虽然目前只有少数案例，但此种策略可以减少整体施工成本，打造更具特色的项目，再加上可用面积增加，还能提高空间的使用效率。低层住宅项目便于住户“接地气”，有利于促进邻里关系，培养比高层住宅区更强的社区集体意识。

此外，借助技术也可打造出差别化项目。一些高端项目融合更多高科技元素，帮助住户实现环境控制、优化居住条件、提高能源效率。常用技术包括净水及新风系统（不仅过滤PM2.5）、高级安保控制、预先编程的环境控制设置以及包括雨水收集系统、电动车充电桩在内的环保技术。

世界上多数发达国家已采取措施控制机动车数量，而中国的汽车之恋才刚刚开始。机动车牌照价格越来越高，停车费也越来越贵。对于新住宅项目而言，停车位对项目整体吸引力的影响日益重要，而停车位本身也是收益来源。

住宅租赁

2016年上半年，住宅租赁市场维持了相对繁荣的发展走势，整体租金以及入住率均温和上扬。虽然外籍中高层管理人员或呈减少之势，但本土商务人士租赁需求有所增加，此消彼长两相抵消。

由于人口需求随着市场演变而不断变化，新的住宅租赁项目运营商应运而生。中心地段的陈旧商业设施经过改造以及特色设计后，受到年轻单身人士及夫妇的欢迎。精选服务式公寓则为商务派遣人士所青睐，他们的派遣期较长且拥有租房补贴。

领先城市住宅销售市场的白热化行情，促使开发商收购年代较久的服务式公寓，加以翻新后散售。这导致服务式公寓存量减少，继而推高了现有项目的入住率及租金。此外，房价不断上涨，成为个人业主上调租金的理由。

酒店

国内领先城市的酒店市场行情继续改善。在入住率提升、客房日均价温和上扬的双重支撑下，一线城市酒店平均客房收入有所增加。低线城市则继续面临供应过剩、入住率低下的困境。

尽管市场形势艰难，国内旅游业仍得以保持快速增长，且新需求的涌现更给运营商带来了新的发展机遇，打造各具特色的定制化酒店产品。如流程精简、房价亲民、地段优越的商旅酒店，面向体验式旅客、兼具年轻化与时尚感的老房改造酒店，抑或更适合家庭型游客的入住选择--比方说刚刚结束迪斯尼两日游，计划在上海游玩数日的家庭游客。

投资

尽管2016年国内房地产投资市场起步缓慢，但随着已进入洽谈阶段的交易陆续完成，预期行情可在下半年升温。场内资本不断积聚，积极寻找收益率高于股票、债券的投资机会。同时，资本监控日趋严格，限制着海外投资的吸引力。

开发商也在经历大规模重组，近年来并购活动愈演愈烈。中国海外发展有限公司收购中信地产，最近保利集团与中航工业集团筹划地产业务整合，这些只是冰山一角，还有很多类似交易达成但未为公众所知悉。而这也仅仅是开始，预期国有房地产企业之间还将达成更多并购交易；另外，由于银行的内部风险控制，中小型房企获得贷款的难度增加，或被规模较大的私营开发企业所吞并。

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